02/01/2008
Imóvel usado tem financiamento de até 30 anos com juros que variam de 7,5% a 12% ao ano

Usar a segunda parcela do 13º salário e o bônus de participação em lucros e resultados que muitas empresas pagam este mês é a opção que milhares de família têm para, junto com as economias e o saldo do FGTS, ter acesso ao financiamento que lhes permita comprar o desejado imóvel próprio. Os bancos ampliaram suas linhas de crédito imobiliário e há dezenas de planos e tipos de financiamento disponíveis no mercado.

Levantamento feito pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP) nos oito maiores bancos privados e públicos constatou que o prazo máximo de pagamento de um empréstimo imobiliário chega a 30 anos, com taxas de juros anuais variando de 7,5% a 12% ao ano para esse caso específico. O prazo maior tende a diluir no tempo o valor mensal da prestação, sendo a taxa de juros o fator determinante desse montante – quanto menor for, menor será a prestação.

A maioria dos bancos está financiando até 80% do valor do imóvel – apenas dois financiam 100% – e adotando os sistemas de amortização do empréstimo tipo SAC (sistema de amortização constante) ou TP (Tabela Price). Quase todos os bancos têm prestações fixas e, nas que são corrigidas mensalmente, o reajuste se dá pelo índice de correção da caderneta de poupança, no caso do Bradesco (ver tabela abaixo).

“O trabalhador que não tem capacidade de poupar em paralelo ao que já gasta com o aluguel e com o condomínio pode ter na compra financiada uma opção melhor de moradia e de investimento de seus recursos, ainda que os juros dos empréstimos não sejam os ideais”, afirmou o presidente do CRECI-SP, José Augusto Viana Neto. “Há muitas boas ofertas de casas e apartamentos a preços razoáveis e uma escolha bem feita, que não coloque em risco a renda mensal, pode transformar o que se paga como aluguel em um investimento.”

Ele explicou que, ao comprar um imóvel financiado, o mutuário acaba “transferindo a renda do locador para si próprio, pois ainda que seja um empréstimo, sempre será possível vender o imóvel financiado e recuperar parte do que se pagou ao banco ou, dependendo do caso e do prazo, até lucrar com a diferença entre o valor do empréstimo e a valorização do imóvel no médio e longo prazos”.

O presidente do CRECI-SP esclareceu que muitas variáveis interferem nesses resultados, “daí ser necessário avaliar muito bem o tipo de imóvel desejado, as condições do empréstimo e a própria capacidade presente e futura de renda antes de fechar qualquer operação de compra”. Augusto Viana ressaltou, por isso, que “se o gerente do banco pode aconselhar sobre qual o melhor tipo de empréstimo, é o corretor de imóveis o profissional que tem melhores condições de ajudar o comprador a escolher o imóvel mais adequado”.

Financiamento a partir de R$ 1,5 mil

Quem procurar, vai encontrar linha de financiamento a partir de R$ 1,5 mil. Quem oferece é a Caixa Econômica Federal (CEF), que neste caso da chamada linha de crédito “imóvel usado-FGTS”, cobra uma taxa de juros de 8,16% ao ano com sistema de amortização SAC e correção das prestações pela TR . O financiamento é de 80% do valor do imóvel.

Entre os bancos pesquisados, a CEF é a que tem maior variedade de planos de financiamento e o menor juro cobrado nos financiamentos – 6% ao ano na linha “imóvel novo –FGTS” para financiamentos de R$ 3 mil até R$ 80 mil pelo sistema de amortização SAC e correção das prestações pela TR. A renda exigida varia de R$ 380,00 a R$ 1.875,00.

Os financiamentos mais caros na CEF- juro anual de 13,5% e prestações fixas - são os destinados a imóveis de valor até R$ 350 mil , dos quais se financiam 70% com prestações do sistema SAC e correção pela TR. Acima desse valor, o juro fica em 12,9% anuais e os sistemas de correção e amortização são os mesmos, com um detalhe – não se permite o uso do FGTS.

Financiamento de 100% só em 2 bancos

A CEF é um dos dois únicos bancos – o outro é o Real/ABN – do levantamento feito pelo CRECI-SP que declaram financiar até 100% do valor do imóvel. Na CEF, os 100% valem para móveis novos de valor máximo de até R$ 80 mil, para pagamento em até 240 meses e com juros de 6% e 8,16% ao ano. O sistema de amortização é o SAC e a correção é pela TR. Para imóveis usados, o máximo financiado também é 80%.

Segundo o levantamento feito pelo CRECI-SP, no banco Real/ABN o financiamento de 100% tem limites mínimo de R$ 46 mil e máximo de R$ 120 mil e é destinado a clientes que já tenham imóvel no próprio nome. Os juros variam de 8% a 11,5% ao ano, com sistema de amortização SAC e correção pela TR. A renda mínima exigida é R$ 1 mil.

A maioria dos bancos financia 80% do valor do imóvel e adota dois tipos básicos de cálculo da prestação mensal – a fixa e a variável, ou pré e pós-fixada. Os juros são maiores nas pré-fixadas, que têm o mesmo valor ao longo do contrato. No Santander/Banespa, o plano “super casa parcelas fixas” com financiamento de 30 anos e amortização do tipo SAC tem juros anuais de 13,25% a 13,36%. .

No “Itaú prestações fixas” com prazo de até 15 anos , amortização pela Tabela Price e financiamento de 80% do valor do imóvel, os juros variam de 17,64% a 18,61% ao ano. No Unibanco, a taxa de mercado pré-fixada em empréstimos de até 20 anos também pela Tabela Price tem juro fixo de 14%.

Entre os 8 bancos pesquisados pelo CRECI-SP, somente o Unibanco e a CEF declaram conceder empréstimos para quem tenha até 80 anos. Nos demais, os limites de idade para os candidatos a mutuário poderem ter financiamento variam de 70 anos a 75 anos e 6 meses.