Alugar um imóvel envolve muito mais do que definir o valor mensal e assinar o contrato. Durante a locação, podem surgir despesas com condomínio, IPTU, manutenção, reparos e problemas estruturais. Uma das dúvidas mais comuns entre proprietários e inquilinos é: afinal, quem deve pagar cada uma dessas despesas?
A resposta está principalmente na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), mas o contrato de locação também tem um papel fundamental na definição de determinadas obrigações. Entender essa divisão ajuda a evitar cobranças indevidas e torna a relação entre locador e locatário mais transparente.
Locador e locatário: quem é quem?
O locador é o proprietário ou responsável legal pelo imóvel alugado. Já o locatário é o inquilino, que recebe o direito de utilizar a propriedade durante o período estabelecido no contrato. Cada um possui obrigações específicas: o proprietário deve entregar o imóvel em condições adequadas de uso e responder pelas responsabilidades previstas em lei, enquanto o inquilino deve pagar o aluguel e os encargos acordados, conservar a propriedade e devolvê-la nas condições em que a recebeu, considerando os desgastes naturais.
O que normalmente é responsabilidade do inquilino?
O locatário é responsável principalmente pelas despesas relacionadas ao uso cotidiano do imóvel. Entre as principais obrigações estão:
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Pagamento do aluguel;
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Água, energia elétrica, gás e demais serviços utilizados;
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Despesas ordinárias de condomínio;
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Pequenos reparos decorrentes do uso;
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Danos provocados por ele, familiares, visitantes ou pessoas sob sua responsabilidade;
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Multas de condomínio causadas por suas ações;
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Encargos previstos no contrato que possam ser atribuídos ao locatário.
O inquilino também deve utilizar o imóvel de acordo com a finalidade prevista no contrato e comunicar ao proprietário os problemas cuja responsabilidade seja dele.
E o IPTU, quem paga?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes. A obrigação tributária relacionada ao imóvel é, em princípio, do proprietário, mas o contrato de locação pode estabelecer que o pagamento do IPTU seja feito pelo locatário. Por isso, é fundamental verificar o que foi acordado antes da assinatura e deixar essa responsabilidade claramente descrita no contrato.
Quais despesas ficam com o proprietário?
O proprietário é responsável pelas despesas relacionadas à estrutura do imóvel, pelos problemas anteriores à locação e pelas despesas extraordinárias de condomínio. Entre os exemplos estão:
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Problemas estruturais;
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Infiltrações decorrentes de problemas preexistentes ou estruturais;
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Reparos que não tenham sido provocados pelo uso inadequado do imóvel;
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Reformas que envolvam a estrutura do condomínio;
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Despesas extraordinárias de condomínio.
A Lei do Inquilinato determina que o locador deve responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e pelas despesas extraordinárias de condomínio.
Condomínio: entenda a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias
Essa é uma das principais fontes de dúvidas durante uma locação. As despesas condominiais são divididas em duas categorias, e a responsabilidade pelo pagamento depende da natureza de cada gasto.
Despesas ordinárias: são os gastos necessários para o funcionamento e a manutenção cotidiana do condomínio, geralmente de responsabilidade do locatário durante o período da locação. Podem incluir salários e encargos dos funcionários, limpeza, conservação das áreas comuns, manutenção de elevadores e equipamentos, pequenos reparos e consumo de água e energia das áreas comuns.
Despesas extraordinárias: estão relacionadas a obras, melhorias ou intervenções que vão além da manutenção rotineira e, em regra, são de responsabilidade do proprietário. Podem envolver reformas estruturais, obras para melhorar as condições de habitabilidade, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança ou lazer e obras de grande porte. O fundo de reserva também exige atenção: sua constituição é, em regra, responsabilidade do locador, enquanto determinadas reposições podem caber ao locatário, conforme a finalidade e as condições previstas em lei.
E quando aparece um problema no imóvel?
Imagine que o inquilino acabou de receber as chaves e encontra uma infiltração que já existia antes da mudança. Nesse caso, o problema não deve ser automaticamente atribuído ao locatário. Agora, se durante a locação o inquilino quebra uma porta ou danifica uma instalação por uso inadequado, o reparo tende a ser de responsabilidade de quem causou o dano.
É justamente por isso que a vistoria de entrada é tão importante. O documento registra as condições do imóvel antes da ocupação e serve como referência durante a locação e na devolução das chaves.
O inquilino pode fazer reformas?
Alterações no imóvel não devem ser realizadas livremente. A instalação de armários, a mudança de revestimentos, as alterações em paredes e outras modificações devem ser previamente autorizadas pelo proprietário, quando necessário, e formalizadas por escrito. Isso ajuda a evitar discussões na saída do imóvel, principalmente quando houver necessidade de desfazer alterações ou avaliar eventuais danos. O locatário também deve devolver a propriedade no estado em que a recebeu, descontando-se os desgastes naturais decorrentes do uso normal.
O contrato de aluguel é essencial
Mesmo com as regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato, o contrato precisa ser analisado com atenção. Antes de assinar, proprietário e inquilino devem conferir:
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Valor do aluguel e data de vencimento;
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Regras de reajuste;
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Responsabilidade pelo IPTU e condomínio;
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Seguro e garantia locatícia;
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Reparos e manutenção;
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Regras para reformas;
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Condições para devolução do imóvel.
Quanto mais claras forem essas informações, menores serão as chances de conflitos durante a locação.
Como a Canadá Imóveis pode ajudar?
Uma boa experiência de locação começa antes mesmo da assinatura do contrato. A análise de documentos, a vistoria, a definição das responsabilidades e o acompanhamento da relação entre proprietário e inquilino fazem parte de um processo que exige organização e conhecimento do mercado.
A Canadá Imóveis atua na locação e administração de imóveis, oferecendo suporte para proprietários e inquilinos durante diferentes etapas da relação locatícia. Para o proprietário, contar com uma imobiliária pode facilitar a administração do imóvel e o acompanhamento das obrigações. Para o inquilino, um processo organizado e transparente ajuda a entender seus direitos e responsabilidades desde o início.
Entenda suas responsabilidades antes de alugar
Saber quem paga cada despesa é fundamental para evitar conflitos durante o aluguel. De forma geral, o inquilino assume o aluguel, os serviços que utiliza e as despesas ordinárias de condomínio, enquanto o proprietário responde pelos problemas estruturais e pelas despesas extraordinárias. Já o IPTU pode ser atribuído ao locatário quando isso estiver previsto no contrato.
Está pensando em alugar seu imóvel ou procurando uma nova casa ou apartamento para morar? Conte com a Canadá Imóveis. Nossa equipe pode ajudar você em todas as etapas da locação, com organização, segurança e transparência para proprietários e inquilinos. Entre em contato com a Canadá Imóveis e encontre a melhor solução para você.
